地段是决定未来房产是否能够升值的因素

发布时间:2021-10-08 00:27    阅读次数:

  难发现,但但凡有关房价走势的媒体文章下面,往往会有许多人“抱怨”:10年前听信专家说的话,坚持不买房,眼看着手里的存款从2010年可以买上三室一厅,到2015年买得起两室一厅,再到2020年的一室一厅。确实,曩昔十年我国房价上涨了不少,根据国家统计局发布的数据显现,2010年城镇居民人均可支配收入19109元,而2020年城镇居民人均可支配收入为43834元,增加了129.38%。而2010年全国均匀房价为4725元/㎡,2020年全国均匀房价为9860元/㎡,增加了107.83%。
  
  需求留意的是,曩昔十年我国全体经济实力增加迅速,无论是日子质量仍是收入水平都有较为显着的提高,但楼市不一样,跟着人口流动的不断“分化”,人们更趋向于向一线城市、新一线城市、热门二三线城市以及沿海地区城市流动,那么关于人口流出比较大的城市来说,房价是处于稳中有跌的状况的,而且房价跌落城市的数量要多于房价上涨城市的数量,但即使在这样的状况下,房价全体涨幅都能牵强赶上人均可支配收入,由此可见全体房价主要由那少部分典型城市给带动了,抛开一二线城市不谈,就连许多三四线城市曩昔10年时间房价都上涨了几倍,不知道当初坚持没有买房的人,现在有没有后悔?
  
  上面现已说过,2020年我国均匀房价为9860元/㎡,根据住建部发布的数据显现,2020年我国人均居住面积到达了40㎡,按照2.5人/户的均匀水平来核算,也就意味着买一套房需求上百万元,到达人均“百万富翁”的水平。事实上,这个数据一点也不夸张,根据第一财经4月发布的数据显现,我国现已有超越103个县城的房价到达了万元。那么这时候有人就会问了:2021年买房,10年后还能和曩昔10年一样,完成“翻倍赚”吗?答案是否定的,主要有三个原因:第一个原因,“房住不炒”已成为长效调控机制。2016年底的重要经济会议上,初次提出了“房子是用来住,不是用来炒”的中心理念。自2017年起,曩昔房价大涨的趋势就被遏制住了,取而代之的是房价涨幅不断缩短。相关数据显现2020年房价涨幅为9.3%,而2021上半年全体涨幅更是小于5%。中原地产研究中心统计,仅8月份房地产调控政策出台就已超越68次,叠加1-7月的352次调控,全体调控次数现已超越了420次,全面改写历史纪录。在不断地调控下,房价涨幅也在持续缩短,阐明房产泡沫正在不断消除。
  
  第二个原因,住宅供给数量远大于需求,房价上涨已无支撑。经济学家任泽平曾说过:房价短期看金融、中期看土地、长期看人口。因为人口直接对标住宅需求。也就是说,人口是决议房价走势的最终要素。揭露数据显现,百城商品房广义库存2021年8月末达377686万平方米,相当于3770万套房产等候出售。另一方面,2017年西南财经大学发布的数据显现,全国住宅空置率为21.6%,空置房数量约为6500万套,结合曩昔3年年均17亿平米出售面积核算,全体空置房数量将到达7300万套。也就是说,现在为止新房与二手房市场至少存在1.1亿套住宅供给。但城镇居民住宅普及率现已超越96%。
  
  第三个原因,属于房地产的“黄金年代”现已曩昔。6月30日,万科总裁郁亮主持了一场年度股东大会,郁亮表明:今年以来房地产职业有许多变化,如“双会集”,三道红线等,这些都阐明一个道理:钱比曩昔更金贵、更重要了,房地产职业正在回归普通职业。据克而瑞,9月,TOP100房企全口径出售金额同比下降近四成,六成百强房企出售降三成,“金九”却呈现环比约6%的下降,体现甚至不如冷季。8月底多家头部房企也召开了相关会议,融创主席孙宏斌表明下半年楼市会比较“惨烈”,万科首席执行官祝九胜也表明:“活下去比什么都重要”。
  
  上述三个趋势足以证明,曩昔10年房地产的“辉煌”现已一去不复返了,现在房地产正逐渐回归普通职业,因而寄希望于出资房产未来完成“翻倍赚”的人可以消除这个念头了,否则或许面对房子难以卖掉而被“套牢”。但需求留意的是,房地产回归普通职业,并不代表未来房价会大跌,而是跟着不断地调控逐渐安稳至正常水平,因而有购房需求的家庭仍是可以挑选买房。那么到2030年,100万的房子还能值多少钱?咱们可以看看几位“前首富”的观点:第一位是王健林,或许许多人都不知道,前期的万达是靠房地产带动起来的,后期才逐渐转型为文旅工业。王健林在承受某次采访节目时,提到了关于未来楼市的看法:“在城镇化建造推动下,未来一二线城市房价会持续上涨,三四线城市以及小县城因为人口流失和资源的阑珊,因而房价会跌落”。
  
  第二位是李嘉诚,靠着房地产连续15年成为华人首富的李嘉诚,提出了经典理论:“决议房地产价值的要素,第一是地段,第二是地段,第三仍是地段”。套现2500亿买下半个英国后,李嘉诚又回来了:8月中下旬,李嘉诚名下的长江实业花7.16亿港元,中标了一块地皮,今年年初,李还拿出102.8亿港元,买下了香港启德机场的最终一块黄金地皮。
  
  第三位是马云,提到马云,大家自然会联想到马云前几年预言的“房价如葱价”(大致是这个意思)理论,尽管现在来看显着相去甚远,房价没跌多少但葱价反而上去了。但马云给出的判别根据却值得参考,马云这么判别的根据在于未来老龄化到达必定程度后,未来中国每对年轻夫妻将持有多套房产,底子办理不过来,房子会成为担负。
  
  不难发现,三位前首富判别房价根据主要有两个方面,其一是需求,其二是地段。
  
  1、住宅需求上文现已提到过,当前楼市正呈现显着的“分化”现象,具体体现为人口趋向于向热门城市流动。关于一些人口流出量比较大的偏远城市来说,住宅需求不断减少,因而房价自然也会跌落。但关于热门城市来说,因为不断有人口流入,无论是买房仍是租房需求都提高,因而房价抗跌性比较强,换言之保值性也比较好,不容易呈现跌落的状况,未来大概率会稳中有升。
  
  2、地段可以说,地段是决议未来房产是否可以增值的最重要的要素。以深圳市福田区上步路为例,两头住宅价格差距到达了几万元/㎡,最高差价到达近十万元。原因也是房价高的那一边有许多校园,相应的资源配置也比较齐全。尽管现在各地学区房都在面对整改,但地段好的房子仍旧可以起到很好地保值效果,比如接近商圈、医院、地铁站的房子,其价格要比其他地段高出不少,而且未来无论是自住仍是出售都非常便利。
  
  因而这里也提醒了今明两年有购房需求的家庭,首先是不要抱着出资的心态去买房,尽管房子存在增值空间,但是在高强度调控下,房价涨幅肯定会小于持房成本。其次是不要背负高额的负债买房了,因为房价大涨的年代现已曩昔,未来将会是以“稳”为主。最终是经济条件答应的状况下,尽量挑选人口流入量大而且位于中心地段的房子。

                        

  
 
版权所有:汶川城乡住房规划建设网 网站地图 www.wcxzjj.com